Catastrofali su immobile in leasing o affitto: chi paga

L'obbligo segue l'utilizzo, non solo la proprietà

Il Decreto n. 18/2025 è chiaro su un punto: i beni oggetto di copertura sono terreni, fabbricati, impianti e macchinari, attrezzature "a qualsiasi titolo impiegati per l'esercizio dell'attività di impresa". Quel "a qualsiasi titolo" è la chiave. Non serve essere proprietari: se usi un capannone per la tua attività, quel bene rientra nel perimetro dell'obbligo che ti riguarda in quanto impresa iscritta al Registro.

Questo non toglie che anche il proprietario possa avere un suo interesse ad assicurare l'immobile. Ed è proprio la sovrapposizione dei due interessi — di chi possiede e di chi usa — a generare i casi da chiarire. Vediamoli uno per uno.

Immobile in leasing: la posizione dell'utilizzatore

Il leasing immobiliare è il caso più delicato. Nel contratto di leasing la proprietà giuridica del bene resta alla società di leasing fino al riscatto, ma l'utilizzatore lo iscrive tra i beni strumentali, lo usa per l'attività e ne sopporta i rischi. Nella pratica, i contratti di leasing pongono quasi sempre a carico dell'utilizzatore l'obbligo di assicurare il bene.

Per l'impresa utilizzatrice questo significa due cose. Primo: il capannone in leasing rientra tra i beni per cui sei tenuto alla copertura catastrofale. Secondo: la società di leasing, in quanto proprietaria, chiede di norma di essere indicata come beneficiaria o vincolataria della polizza, così che in caso di distruzione l'indennizzo tuteli anche il suo credito residuo. È una clausola standard, va letta e rispettata.

Immobile strumentale in affitto o locazione commerciale

Nella locazione commerciale la situazione è più bilanciata ma va comunque chiarita nel contratto. Il proprietario ha interesse ad assicurare il fabbricato in sé — le mura, la struttura. L'impresa conduttrice ha interesse ad assicurare ciò che ci mette dentro e che serve all'attività: impianti propri, macchinari, attrezzature, arredi, merci.

In assenza di accordi precisi si creano i buchi: il proprietario pensa che assicuri l'inquilino, l'inquilino pensa che assicuri il proprietario, e nessuno dei due copre davvero il fabbricato. Il modo pulito di gestirlo è scriverlo nel contratto di locazione: chi assicura cosa, con quali massimali, e con quale ripartizione dei costi. Alcuni contratti prevedono che il conduttore rimborsi al locatore una quota del premio della polizza sul fabbricato.

Il concetto di interesse assicurabile

C'è un principio giuridico che regge tutto questo: l'interesse assicurabile. Puoi assicurare un bene solo se hai un interesse economico alla sua conservazione, cioè se il suo danneggiamento ti procura una perdita. Il proprietario ha interesse sul valore dell'immobile; l'utilizzatore ha interesse sulla continuità della sua attività e sui beni che vi ha investito.

Capire chi ha quale interesse aiuta a disegnare le coperture senza sovrapposizioni inutili. Assicurare due volte lo stesso identico rischio non raddoppia il risarcimento — vige il principio indennitario, non si può lucrare su un sinistro — ma raddoppia il premio. Un doppione è soldi buttati.

Come evitare doppia assicurazione e buchi di copertura

Due errori speculari, entrambi costosi. Il buco: nessuno assicura il fabbricato e, dopo l'alluvione, ci si accorge che la struttura era scoperta. Il doppione: proprietario e conduttore assicurano entrambi lo stesso fabbricato per intero, pagando due premi per un solo indennizzo possibile.

1. 1.Metti nero su bianco nel contratto chi assicura il fabbricato e chi il contenuto e i beni strumentali.
2. 2.Usa la clausola di vincolo a favore del proprietario o della società di leasing quando serve tutelare il loro interesse sul bene.
3. 3.Verifica che i beni che iscrivi in bilancio come strumentali siano effettivamente coperti dalla tua polizza, per rispettare l'obbligo di legge.
4. 4.Se esistono già due polizze sovrapposte, comunicalo alle compagnie: la coassicurazione va gestita, non lasciata al caso.

Cosa mettere nel contratto di locazione o leasing

Il documento che risolve la maggior parte dei dubbi è il contratto tra le parti. In una locazione strumentale conviene specificare: quale parte stipula la polizza catastrofale sul fabbricato, quali beni restano a carico assicurativo del conduttore, come si ripartisce il premio, e cosa succede all'indennizzo in caso di sinistro grave che coinvolge sia struttura sia contenuto.

Per il leasing, la clausola assicurativa è quasi sempre già presente e pone l'onere sull'utilizzatore: leggila con attenzione, perché stabilisce anche i massimali minimi che la società di leasing pretende. Su come dimensionare correttamente il valore da assicurare, torna utile la nostra guida ai capannoni e agli immobili strumentali d'impresa.

Domande frequenti

Chi deve assicurare un capannone in leasing? Nella quasi totalità dei contratti di leasing l'onere di assicurare il bene è a carico dell'utilizzatore, che lo iscrive tra i beni strumentali e ne sopporta i rischi. La società di leasing, proprietaria fino al riscatto, chiede di essere indicata come vincolataria della polizza a tutela del proprio credito.

In affitto, l'obbligo catastrofali è del proprietario o dell'inquilino? Dipende dagli accordi contrattuali e dall'interesse assicurabile. Il proprietario ha interesse sul fabbricato, il conduttore sui beni strumentali e le merci che vi investe. La cosa più sicura è definire nel contratto di locazione chi assicura cosa, per evitare buchi di copertura.

Posso assicurare un immobile che non è mio? Sì, se hai un interesse assicurabile alla sua conservazione, come nel caso dell'impresa che usa il capannone per l'attività. Senza un interesse economico alla conservazione del bene, però, la copertura non è valida secondo il principio indennitario.

Se sia io sia il proprietario assicuriamo lo stesso fabbricato, prendo doppio risarcimento? No. Vige il principio indennitario: il risarcimento non può superare il danno effettivo. Due polizze sullo stesso rischio non raddoppiano l'indennizzo, ma raddoppiano il premio. È una duplicazione da evitare, salvo casi di coassicurazione consapevole.

L'immobile in leasing rientra nell'obbligo di legge per la mia impresa? Sì. L'obbligo della Legge 213/2023 riguarda i beni "a qualsiasi titolo impiegati" per l'attività, quindi anche quelli in leasing che iscrivi come strumentali. Verifica che la tua polizza li copra effettivamente, così soddisfi l'obbligo ed eviti sanzioni indirette come l'esclusione dai contributi.